Instrumento en el cual se plasma la relación de Locación de Obra intelectual entre arquitecto y el comitente.

Contiene: definición de las partes, tareas profesionales, encuadre, domicilio de la obra, plazo y honorarios

1. Normativa Urbanística: criterios de localización espacial de las actividades urbanas. Regula el crecimiento equilibrado de la ciudad y define los diferentes tipos arquitectónicos.

2. Normativa de Edificación: condiciones mínimas de hábitat humano, salubridad, higiene y seguridad. Regula la construcción de los edificios dentro del ámbito del Ejido Municipal.

En todo el país, el estado municipal es el encargado de la promoción, aplicación y control de la normativa urbanística (NU), está surge de un plan urbano. Las ordenanzas definen los índices de ocupación, uso y fraccionamiento del suelo.

El plan urbano, determina el proyecto de ciudad. La normativa urbanística es la manifestación jurídica del plan.

Este documento legal, tiene como objetivo regular el crecimiento de la ciudad, satisfaciendo las demandas. Determina el equilibrio entre mancha urbana y su entorno rural.

Cada obra tiene límites físicos, espaciales y funcionales impuestos por la normativa.

Regula la localización de las actividades económicas que impliquen uso del suelo industrial en todo el ejido municipal, ordenando el asentamiento urbano, orientando y estimulando las actividades del sector privado, sirviendo de base a la política promocional del sector público y optimizando la calidad de vida de la ciudad.

Definir tipo y superficie máxima de actividades industriales.

Cada zona de la ciudad admite un tipo de uso, en relación con sus características urbanísticas, el paisaje, etc. Se llaman “Patrones de Localización” .

Regula el fraccionamiento de tierras en el ejido. Define los sectores de la ciudad en los cuales se pueden proyectar nuevas urbanizaciones (loteos), en relación a la infraestructura existente.

Regula los sectores posibles de extensión de la mancha urbana, su magnitud, densidad y las exigencias respecto a la dotación de obras de infraestructura.

Establece las dimensiones mínimas de frente y superficies, que debe tener un terreno según su localización.

Esto se ve en el Plano de Zonificación.

a) El área central / casco fundacional y su primera extensión reglamentada por la 8057/85.

b) Resto de la ciudad: reglamentada por la 8256/86.

Ambas definen la magnitud física de los edificios a proyectar.

Regula las diversas formas de ocupación del suelo y determinados índices de edificación permitidos en cada parcela.

1)FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO (FOS): determina el máximo porcentaje de terreno que se puede ocupar.Se considera ocupacion del suelo a toda superficie en planta baja, más toda otra superficie que sobresale del perímetro de la misma y proyecte su superficie cubierta sobre el nivel del suelo.Se considera como ocupación del suelo a la proyección del edificio sobre un plano horizontal en el terreno.

2)FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL (FOT): determina la máxima superficie edificable de una parcela. Se define por las características del sitio donde se emplaza, y sirve para regular la densidad edilicia del sector.Es un coeficiente que determina la relación entre la superficie del terreno y la superficie cubierta edificable.

3)ALTURA MÁXIMA: determina la distancia máxima que puede existir entre el punto más alto de la fachada y la cota +0,00 del terreno.La cota se ubica sobre la Línea Municipal en su punto medio y se denomina “Cota de predio”.

-ALTURA MÁXIMA NO SUPERABLE: se puede alcanzar una altura determinada hasta el último nivel que posea locales habitables.Por encima de eso, siempre se pueden ubicar espacios técnicos.

-ALTURA MÁXIMA SUPERABLE A 45°: se puede alcanzar una altura determinada hasta la línea de edificación correspondiente y desde ahí se puede aumentar la altura mediante retranqueos de plantas, siguiendo el plano virtual de 45°.Se pueden ubicar locales habitables.

-PLANOS LÍMITES (PERFILES): determinan las caras del máximo volumen edificable de una parcela.Sirve para ordenar homogéneamente el tejido y su relación con la calle.

-CÁLCULO DE LA MÁXIMA SUPERFICIE EDIFICABLE (MSE):

En las zonas afectadas por el FOT, la MSE es igual al FOT.En las zonas afectadas al perfil normativo (área central y pericentral), no tienen restricciones del FOT, y la MSE se define determinando un volumen teórico que contemple todas las restricciones físicas (plano límite, retiros, centros de manzana, patios de ventilación y factor de ocupación del suelo)

-MATERIALIZACIÓN DE ESQUINAS:Se considera esquina, al espacio determinado por una distancia de 20 m, medidos hacia ambos lados de la manzana, a fin de homogeneizar el tejido.

-CENTRO DE MANZANA: línea virtual cuya proyección sobre el plano horizontal queda definida por las líneas de frente interno.

-RETIRO DE LÍNEA DE EDIFICACIÓN: distancia entre la línea municipal y la línea de edificación, con el objeto de producir espacios de expansión del espacio público en dominio privado.Se denomina espacio verde y solo se pueden construir verjas o muros de baja altura.

a) Clasificación de los edificios.

1-Edificios Residenciales: vivienda permanente, transitoria, no familiar.

2-Edificios para reunión bajo techo.

3-Edificios para la reunión al aire libre.

4-Edificios para oficinas.

5-Edificios comerciales.

6-Edificios industriales.

7-Edificios para depósitos.

8-Edificios para usos peligrosos.

9-Edificios especiales.

b) Capacidad de los edificios.Se determina dividiendo la superficie construida por la relación de superficie por persona s / el uso.Se excluyen muros, circulaciones, espacios técnicos, balcones.

c) Veredas públicas: dimensiones, accesibilidad y materialidad.En calles menores a 12 m, y con la vereda menor a 2,5 m, la edificación debe retirarse un mínimo de 2,5 mts a partir del cordón de la vereda, para el ensanche (solo a nivel de planta baja)

d) Retiros de espacio verde.

e)Ochavas: restringen las edificaciones en la esquina con el fin de garantizar visuales vehiculares . Se reglamentan de acuerdo a los diferentes tipos de interseccion.Es una restricción en planta baja.

f)Condiciones de iluminación y ventilación: todos los ambientes iluminan y ventilan directamente a la vía pública, centro de manzana o patio reglamentario.En los locales donde se pueda ventilar por ducto, se deben cumplir las dimensiones mínimas.

g)Dimensiones mínimas, alturas y superficies de los locales de las viviendas.

h)Patios de iluminación y ventilación: 

 1-De primera categoría son los que tienen la dimensión menor en función de un círculo de diámetro ⅓  de la altura de la construcción.Si las alturas enfrentadas son diferentes, se toma el promedio.La altura se toma desde el piso del primer local hasta el último paramento.

2-De segunda categoría: poseer un diámetro mínimo de 3 my se puede mantener constante en toda la altura de la edificación.

i) Dotación sanitaria mínima según el tipo de actividad y capacidad del local.

j) Anchos mínimos de egresos / puertas / pasillos / escaleras.

1 | Dominio

Derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar, y disponer material y juridicamente de una cosa.Se obtiene por un título exclusivo y perpetuo.

2 | Condominio

Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.

Se constituye por contrato.Se está obligado a compartir los gastos de reparación y mantenimiento.

4 | Propiedad Horizontal

Derecho real sobre un inmueble propio que otorga a su titular las facultades de uso, goce, y disposición sobre partes privativas y sobre partes comunes del edificio.

-Unidad funcional: pisos, departamentos locales, o cualquier otro espacio susceptible de aprovechamiento, que tenga independencia funcional, y comunicación la vía pública, directamente o por un pasaje común.

-Cosas y partes necesariamente comunes.artículo 2041.

a)Terreno

b)Pasillos/elementos que comuniquen las unidades entre sí y con el exterior.

c)Los techos, azoteas, terrazas y patios solares.

d)Estructura.

e)Locales e instalaciones de servicios.

f)Cañerías y cableados hasta el ingreso a la unidad funcional.

g)Vivienda para el encargado

h)Ascensores, montacargas y escaleras mecánicas.

i)Muros exteriores y los divisorios de las unidades.

k)Todos los artefactos o instalaciones existentes para el servicio de beneficio común.

l)Locales sanitarios/vestuarios del personal del consorcio.

-Cosas y partes comunes no indispensables.artículo 2042.

a)Piscina.

b)Solarium.

c)Gimnasio.

D)Lavadero.

e)Salón de usos múltiples.

a | superficie cubierta propia (SCP o PH)

Es la superficie cubierta de uso exclusivo de cada copropietario y comprende el área circunscripta por los límites interiores de los muros/envolventes de la respectiva unidad.Incluye los muros/divisiones internas.

b | superficie cubierta común (SCC)

Superficie cubierta de uso común por todos los copropietarios y comprende el área circunscripta por los límites de los muros/envolventes interiores de los locales de uso común.Incluye los muros/divisiones internas.

c | superficie descubierta común (SDC)

Superficie descubierta de uso común por todos los copropietarios y comprende el área circunscripta por los límites interiores de los muros/envolventes/línea municipal, de las zonas descubiertas afectadas a la utilización de todos los copropietarios.Incluye los muros/divisiones internas.

d | superficie descubierta común de uso exclusivo (SDCUE)

Se desprende de la SDC, pero otorga a la unidad a la cual corresponde su uso exclusivo.Ejemplos: patio de pb

e |  superficie cubierta común de uso exclusivo (SCCUE)

Se desprende de la CC, pero otorga unidad a la cual corresponde su uso exclusivo.Ejemplo: balcones techados.

f | superficie de muros cubiertos comunes (SMCC)

Es la de los muros/tabiques que constituyen la envolvente y límite exterior de las SCP,  SCC  Y SCCUE. En el plano de subdivisión, los muros deben tener indicado el espesor.

g | superficie de muros descubiertos comunes (SMDC)

Es la de los muros/tabiques que constituyen la envolvente y límite exterior de las DC y DCUE. En el plano de subdivisión, los muros deben tener indicado el espesor.

a)Partes comunes de uso común y el terreno: en condominio de todos los propietarios.

b)Unidades constitutivas de uso exclusivo: de propiedad exclusiva de cada propietarios.Deben tener salida directa a la vía 

pública, a través de paso común o por pasaje.

Expresa el grado de participación de cada copropietario en las superficies cubiertas y descubiertas comunes, y en el terreno.

Se obtiene de la división entre SCP de la unidad más la  SCCUEE, y la suma de la totalidad de las SCP más la suma de la totalidad de las SCCUE, multiplicado por 100

% DE PRORRATEO= (SCP + SCCUE) / (TOTAL SCP + TOTAL SCCUE)  x 100

Este porcentaje también se aplica a la superficie del terreno, para determinar la incidencia del valor final de cada parcela horizontal.

También con este porcentaje se determina la participación de cada unidad (PH) y determina el valor de las expensas y gastos comunes

Este porcentaje se aplica al total de las superficies comunes y a la de muros cubiertos comunes, valores que sumados a la SCP Y SCCUE, dan de resultado la superficie total de c/ PH

Superficie total ph= SCP + SCCUE + (% x SCC) + (% x SMCC)

-Planos de obra: plantas, cortes, fachadas, carpinterías, cotas, medidas, designación de locales, en escala 1:50

-Plano de replanteo: en escala 1:50.

-Planos de detalles.

-Planos especiales: instalaciones, carpintería, diseño estructural, etc.

-Planilla de Locales: con medidas y terminaciones superficiales.

1 | MEMORIA DESCRIPTIVA

2 | EL PLIEGO DE CONDICIONES

4 | EL PLIEGO DE ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

5 | CÓMPUTO Y PRESUPUESTO DETALLADO

6 | CONTRATA

Para obras públicas se usa el Pliego de Condiciones Generales,  y para privadas un Pliego General.

CLÁUSULAS TÉCNICAS:

-Objeto de contrato: describe los trabajos para los cuales se realiza la contratación.

-Documentos del contrato: identifica los elementos que constituyen el legajo de obra.

-Correlación de la documentación.

-Trabajos adicionales: se definen cuáles serán los trabajos adicionales y lo referido a la contratación y pago.

-Plazo de ejecución: estipulando el tiempo en que se llevará a cabo la obra.Va desde la fecha de Replanteo Inicial hasta la Recepción Provisional.

-Plan de trabajo: el comitente puede determinar que en un plazo determinado, el contratista presente un plan de trabajo para que sea aprobado por la dirección técnica.

-Mano de obra: obligación del contratista de emplear operarios competentes y calificados.

-Recepción provisional: aclara las condiciones en las que se recibirá provisionalmente la cobra como la finalización de la misma sin observaciones de la Dirección Técnica y la firma de la respectiva acta suscripta por el Director Técnico y el Contratista que da constancia.

-Recepción definitiva: cumplido el plazo de garantía previsto en el contrato se realiza la recepción definitiva.Se determinan las condiciones para ello.

CLÁUSULAS LEGALES:

-Procedimiento de adjudicación: cuál será la forma de seleccionar y definir a quién se otorgará la ejecución.Depende del monto de la obra que se consigna según la Ley Normativa de Ejecución del Presupuesto:

     -Contratación directa: bajo costo de obra, generalmente son reparaciones.Se da a un contratista cuya calidad de trabajo ya se conoce.

    -Concurso de precios: por escrito, al menos dos cotizaciones, y se da a la más conveniente.

    -Licitación privada: se invita a los interesados, se anuncian condiciones y modalidades, y se opta por la más conveniente.

    - Licitación pública: igual que la privada, pero se anuncian por medios de comunicación masivos.

-Sistema de contratación: define cuál es el sistema legal que regulará la contratación de la empresa / contratista para la ejecución de la obra.[image]

 1 | Precios predeterminados: se define de antemano el precio que se va a pagar por la obra terminada.

      A | Ajuste Alzado: la empresa / constructor se obliga a construir la obra como resultado final y el comitente a pagar por ello un precio global que se acuerda de manera cerrada y de antemano que contempla la ganancia del empresario.Puede ser:

           I | Absoluto: el precio no admite variaciones.

[image]          II | Relativo: se acuerda actualizar los precios por variaciones de costos y construcción.

      B | Por unidad de medida: el contratista a ejecutar las fracciones de obra que se explicitan (Ej: distintos items) y el comitente a abonar una suma fija que resultará de multiplicar las unidades ejecutadas por el precio pactado para las mismas.Pueden ser:

           I | Simple: se estipulan precios por tareas, sin obligación de las partes de cumplir cantidades específicas.[image]

          II | Con Cantidad: Ambas partes se comprometen a la ejecución de una cantidad concreta de tareas.

      C | Mixtos

2 | Sin precios predeterminados

      A | Costes y Costas: o “ al costo” , la empresa realizará todos los gastos necesarios para la ejecución que serán pagados por el comitente junto a un plus que compensa la actividad empresarial.La cotización se realiza mediante un presupuesto inicial estimativo.

           I | El coste: materiales, mano de obra, gastos generales directos. 

          II | Costas: gastos generales de la empresa y beneficio empresario.    

 B | Mixto  

-Plazo de Garantía: periodo de tiempo en el cual el contratista deberá responder a los problemas que surjan en la construcción por déficits en la ejecución.Varía por la magnitud o complejidad.Responsabiliza al que construye a reparar el daño.

-Prórroga del Plazo de Ejecución: aclara si habrá posibilidades de contemplar una extensión en el plazo.Se estipula que no sean imputables al contratista.

-Garantía de la oferta: el proponente debe acompañar su oferta con una garantía que respalda la misma.

-Garantía del Contrato: antes de suscribir el contrato el adjudicatario acreditará que ha constituido una garantía por el cumplimiento del mismo.

-Multas: cuando haya faltas o demoras en el cumplimiento contractual.

-Divergencia de interpretación: cuando las partes interpretan el contrato diferente y alguna institución defina el tema, por ejemplo el Colegio de arquitectos.

-Rescisión del contrato: puntualiza los motivos que podrían causar la disolución del contrato.

CLÁUSULAS ECONÓMICAS:

-Certificación de obra: con que frecuencia se realizan los certificados y si estos son por medio de cómputo métrico o por porcentaje de obra ejecutada.

-Variación de Costos: si el sistema admite variación de costos, se enuncia sobre qué base se hará el calculo.Se diferencian por materiales, mano de obra, transporte.

-Acopio de Materiales: la cláusula donde se define cuáles son los pasos a seguir para el acopio del contratista.

Anticipo financieros:

-Fondo de reparo: terminada la obra pueden ocurrir inconvenientes derivados de la construcción o mal funcionamiento de las instalaciones, en el periodo de garantia.Es conveniente reservar un porcentaje de cada certificado, por si el contratista no resuelve el problema como corresponde.Suele ser un % por certificaciones se suele devolver al momento de la recepción. definitiva.

a | forma

b | función

c | calidad

d | plazos

e | tecnología

f | costos

a | directos

Son vinculados a la ejecución de la obra: materiales, mano de obra, maquinarias.

b | indirectos

Son necesarios para que sea posible la ejecución de la obra.

  I | GASTOS generales de obra

-Obrador: instalaciones para asistir a la producción.

-Servicios: como electricidad, agua de obra, gas, comunicaciones.

-Movilidad.

-Salarios personales no afectados como costos directos.

-Seguros.

-Planos y derechos: como estudios de suelo, subdivisiones, etc.

-Maquinarias y equipos.

   II | Gastos generales de la empresa constructora

Son los  necesarios para que la empresa funcione. Salarios de los recursos humanos, alquileres, servicios de uso de la empresa, etc.

   III | Gastos financieros

Montos que presupone la inmovilización de fondos destinados a la garantías de oferta y de cumplimiento del contrato en una licitación, fondo de reparos y acopio. Se traduce en la tasa de interés que se deja de percibir por la paralización de los fondos o por algún préstamo.

   IV | beneficio empresario

a | Etapa de perfil[image]

Primera evaluación para ver si es conveniente o no.Se usa el método por analogía con un estimativo de m2 dependiendo de las especificaciones técnicas de la obra.Se obtiene de la experiencia personal y la publicación en revistas.

Es un cálculo grueso, no se usa en las obras de refacciones.

También se puede determinar el precio en base a la relación de las partes con el todo, en donde se utilizan los rubros.Se utiliza para determinar el costo de una obra inconclusa.[image]

b | etapa de prefactibilidad

Buscar alternativas, con distintos costos.Es la etapa de anteproyecto.

Se utiliza el método de presupuesto por elementos.Se descompone la obra en elementos constructivos: envolvente vertical, horizontal, exterior, interior, etc.

Se realiza un cómputo de cada elemento y se le asigna un precio.

c |  etapa de factibilidad

Se deben conocer los costos con mayor exactitud posible, se corresponde a la etapa de proyecto.Se usa el método de presupuesto [image]detallado por análisis de precio, donde se descompone la obra en rubros y sus ítems.

Se realiza un cómputo métrico de las distintas unidades con sus respectivas unidades de medición.Se necesitan los siguientes documentos:

-Planos definitivos de obra[image]

-Planilla de locales

-Planos y planillas de estructuras

-Planos de detalle

-Pliego de especificaciones técnicas

-Planos de instalaciones

El tiempo necesario para hacer la unidad de medida se denomina Rendimiento de la Mano de Obra.Hay tres maneras de acordar el precio de las tareas:

1 | por contrato

Se estipula un precio global para la ejecución total de un ítem.

2 | por unidad de medida

Precio de ejecución por unidad de medida y abonando las unidades realizadas.

3 | por jornal

Pagando una suma por día de trabajo.Se compone del jornal básico, regulado por convenio colectivo del gremio para 4 categorías: oficial especializado, oficial, medio oficial, ayudante y sereno, Viáticos y premios y las cargas sociales.

• Localización
• Volumen de construcción
• Sistema constructivo
• Calidad
• Costo
• Plazo
• Proceso productivo
• Recursos humanos
• Materiales
• Obrador
• Maquinaria y equipos
• Factores climáticos

Una tarea crítica son aquellas que no tienen margen de demora, deben ejecutarse si o si en el tiempo establecido.

El camino crítico condiciona la duración final del proyecto, comienza en la primera tarea y va vinculando las críticas sin interrupciones hasta la última tarea.

 La duración óptima de una tarea es aquella en la que está se realiza al menor costo posible.

Los recursos que condicionan la duración de las tareas son los recursos humanos, las maquinarias y equipos.

El tiempo tipo es el tiempo que demora un operario trabajando a un ritmo  normal bajo condiciones tipificadas, sumado a un suplemento dado por los momentos de descanso, etc.

El tiempo de recursos mínimos, es el tiempo que muestra cuánto tardaremos en ejecutar la tarea con solo un operario.

Los recursos mínimos óptimos, son los necesarios para evitar que alguno de los recursos caiga en largos tiempos improductivos.

El tiempo a recursos fijos es el que tarda en hacer la tarea, suponiendo los recursos fijos.

-La existencia de dependencias obligatorias que implica que haya tareas que no pueden realizarse hasta tanto no se haya terminado otra o parte de ella.

-Las dependencias discrecionales que son fruto de decisiones de gestión.

-Factores externos son las dependencias externas.

FIN A COMIENZO (FC)

La tarea se ejecuta una vez terminada la anterior.

COMIENZO A FIN (CF)

La tarea en cuestión finaliza cuando comienza su predecesora.

COMIENZO A COMIENZO (cc)

Comienzos simultáneos.

FIN A FIN (ff)

Finalización concurrente de ambas tareas.

A esto se le puede agregar o restar un tiempo determinado por ejemplo  tarea 12:10 cc + 3 días, es decir que empieza 3 días después del comienzo de la 10

La cantidad de tareas debe medirse periódicamente para conocer la situación del proyecto. La certificación de trabajo se mide:    % EJECUTADO = CANTIDAD EJECUTADO / TOTAL A EJECUTAR X 100

a | admitir que el proyecto no terminará en la fecha prevista

[image]

b | trabajar en el uso de recursos para solucionar el problema y terminar a plazo

Se analizan las tareas críticas por separado.Se puede acortar primero la tarea crítica que produzca menor incremento del costo por unidad de tiempo a reducir.Esto se hace con la fórmula.

Esto se puede hacer poniendo más operarios, aumentar la jornada laboral, brindar incentivos, utilizar otros equipos o productos aceleradores.

De que palabra es esta definición:

"Está constituido por todas las instalaciones y construcciones temporarias que son indispensables como apoyo para ejecutar lo proyectado. Está definición es responsabilidad de quien esté interesado en el proceso de producción, quien cubra ese rol, sea conductor técnico o representante técnico, es decir por quien se responsabilice por el costo y la calidad de ejecución."

1 | control

Vallado perimetral, puesto de guardia, ambiente para sereno, portón o puerta de ingreso, control de acceso de personas, materiales, proveedores.

2 | acopios

a | Al aire libre

Ladrillos, mampuestos, pisos aptos para exteriores, áridos y tierras, piedras y lajas, escombros y descartes, maquinarias y equipos de gran porte, tanque de agua, silos para material a granel.

b | bajo cobertizo

Barras de hierro o acero, perfiles metálicos, maderas, cementos, ligantes y adhesivos en bolsas, revestimientos,

3 | cerrados con seguridad

Pañol de herramientas, aberturas y carpinterías, herrajes y cerraduras, vidriería, cañerías, artefactos sanitarios, elementos de electricidad, mesadas, griferías, amoblamientos, pinturas.

4 | circulación

Calles internas, estacionamientos.

5 | seguridad

Elementos de protección colectiva, servicios contra incendios, protocolos de evaluación.

6 | oficinas

Jefatura de obra, administración económica y personal.

7 | espacios de servicio

Espacio para comer/descansar, servicios sanitarios, vestuarios, guardarropas, primeros auxilios.

8 | información

Cartelería de obra, señalización interna de seguridad, energía eléctrica.

9 | servicios/Acometidas y distribución

Iluminación, agua, escorrentías pluviales, descargas cloacales.

10 | varios

a | Análisis de las condicionantes para la toma de decisiones

Propias de quien tenga como responsabilidad la ejecución de los trabajos, sea en forma total o parcial.

1 | estilo empresario del contratista

-El personal

-Las herramientas

-Los equipos

-Los materiales

-La transformación del obrador

2 | gestión de los recursos

-Gestión de los recursos humanos

-Gestión de recursos técnicos

-Gestión de recursos económicos

-Situación del mercado

3 | el tipo obra

-Obras de ingeniería:

-Obras de arquitectura

  Viviendas unifamiliares

  Viviendas colectivas

   Urbanizaciones

   Obras de interiorismo

4 | el terreno

-La topografía

-La geometría

-Las acometidas

-La capacidad portante.

-El arbolado existente

-Clima predominante.

-La existencia de construcciones.

-Su ubicación.

5 | la situación del entorno

-Los accesos

-Los recursos humanos

-La normativa de aplicación

-Los servicios

6 | el costo de la inversión

-La inversión inicial

-El periodo de amortización

b | el diseño del obrador

Se resuelve en un plano esquemático que define todos los elementos a instalar, construir o recuperar existentes.Se define tecnologia, caracteristicas y dimensiones:

[image]c | la planificación de las actividades previas al inicio de obra

-Etapa 1:Previa formulación de la propuesta económica (costo de la inversión).

-Etapa 2: Finalizada la contratación ya antes de comenzar los trabajos: se elabora la documentación.

-Etapa 3: al ingresar al sitio y previo al inicio de obra:acometidas, cercos perimetrales, elementos de seguridad y sanitarios, etc.

Hay contrato de obra cuando una persona se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual, percibiendo una retribución. arquitecto en función de Director Técnico.[image]

Explique el caso de obras de primer categoría ejecutada mediante la contratación de una empresa constructora

Como la empresa constructora no es una persona física, se debe contratar a un profesional para que realice la Representación Técnica, este se ocupa de la fiscalización de los trabajos y de la parte organizativa.[image]

El comitente es quien contrata la mano de obra y se ocupa de la provisión de los materiales.Se pueden hacer contratos separados por rubros.Es necesario la contratación de un director técnico que represente al comitente y un representante técnico.Puede aparecer la figura de un conductor técnico donde se fusionan las tareas, obligaciones y responsabilidades del director y el representante técnico.[image]

Obligaciones del director técnico

-Entregar con suficiente anticipación al constructor el proyecto, las cláusulas y especificaciones técnicas.

-Tramitación ante las instituciones públicas pertinentes.

-Cumplir las leyes, reglamentos y ordenanzas.

-Visitar la obra para la fiscalización.

-Recibir la obra de mano del constructor en nombre del comitente.

responsabilidades del director técnico

-Código civil y comercial Art 1273.

-Cumplimentar las disposiciones relativas a la construcción.

-Exigencia de normas de seguridad.

-Daños y perjuicios a terceros.

organizativa.

obligaciones del arquitecto / representante técnico

-Prepara planes de trabajo.

-Supervisar las tareas en obra.

-Prepara toda la documentación técnica necesaria.

-Coordinar a subcontratistas y distintos proveedores.

responsabilidad del representante técnico

-Análoga a la del contratista.

-Higiene y seguridad.

responsabilidad del conductor tecnico

-Código civil y comercial art 1273: obra en ruina o impropia para su destino.

-Cumplimentar las disposiciones relativas a la construcción.

-Exigencia de normas de seguridad.

-Daños y perjuicios a terceros.

obras de segunda categoria

Hasta dos plantas con luces menores de 5,50 m.Galpones hasta 10 mts.Sin complicaciones constructivas.

caso 1

Necesita un documento que certifique que la obra fue entregada al conductor técnico en plena conformidad, este documento se llama Recepción sin reservas, donde se  conjura el incumplimiento de plazas, diferencias de proyecto, y se presta conformidad a los vicios aparentes.[image]

Verificación de la cantidad de cada ítem de obra que se ha ejecutado hasta un momento dado, para proceder al pago correspondiente.Cada cuanto se hace se describe en el pliego de condiciones del legajo.

Los hace el director técnico.Son acumulativos:

-El primero enuncia las tareas realizadas el primer mes por ejemplo.

-El segundo describe todas las tareas ejecutadas hasta ese momento:las del primer mes más las del segundo mes.

[image][image]

Esto se hace con cada certificado de obra, demostrando el aumento en los costos de las tareas ejecutadas. Se puede hacer por diferentes sistemas:

a | por números índices

Se aplica al precio del contrato, el aumento porcentual según índices publicados. Se puede hacer por dos métodos:

-Sincrónico: los índices del mes que se está considerando y del mes correspondiente a la fecha del presupuesto.

-Asincrónico: se fija un índice de uno o dos meses antes de la confección del certificado y uno o dos meses antes de la ejecución del presupuesto.

b | por fórmula polinómica

Se hallan coeficientes de incidencia de los diferentes ítems en el presupuesto de la obra, luego cada componente se multiplica por su precio.

c | por análisis de precio

Se fijan precios de referencia de los distintos ítems y se van actualizando sus análisis de precios, según los valores de mercado.

Cuales materiales y en qué cantidad el contratista está acopiando.

Es un certificado donde el director técnico legitimó la necesidad y ejecución de trabajos extras.

Es un certificado que se emite luego de que termina el plazo pactado para abonar los certificados de obra ,ya que corresponde liquidar interés sobre el monto adeudado.

Hay hechos puntuales que deben tener constancia de su ocurrencia.Se labran actas que suscriben el representante técnico de la empresa,  y el director técnico.

acta de recepción provisional

Terminada la obra se recibe la misma y se deja en constancia la fecha de finalizacion de trabajos.Se aclara si su cumplio el objeto del contrato, si no ocurriera se difiere la fecha de recepción corriéndose el riesgo de incumplir los plazos.Desde este dia empieza a medirse el Plazo de Garantía.

acta de recepción definitiva

Se realiza una vez cumplido el plazo de garantía previsto en el contrato.Se determina que la obra estaba en buen estado, sin observarse vicios y que las instalaciones funcionan correctamente.De lo contrario se definirá cuales son las actuaciones necesarias.

También llamada acta de replanteo,deja constancia del momento en que se pone a disposición del contratista el terreno para iniciar la obra.Día en que comienza a computarse el plazo de la obra.

En él se asientan las novedades como: órdenes del director técnico, pautas, cuestiones sobre materiales, modificaciones al proyecto, etc. Tiene validez legal.

Elaboradas por el contratista/empresa constructora por medio de su representante técnico, responde a órdenes de servicio, pedidos o avisos al director técnico sobre eventos específicos.

Perito es un profesional capacitado para dar opinión respecto a hechos controvertidos que requieran conocimiento específico.Su función es la de verificar e informar sobre hechos que requieran conocimientos especiales, explicando sus causas y efectos, mediante reglas técnicas o científicas.

-Incumplimiento de contratos.

-Mal desempeño del ejercicio profesional.

-Bajos estándares constructivos y de calidad.

-Por vicios ocultos y/o aparentes.

-Incumpliento de Pliegos, planos de obra, plazos de obra, etc

-Pago de honorarios.

-Tasación de propiedades.

-Aplicación de normativa vigente.

1 | búsqueda de información

Datos relevantes, antecedentes, etc

2 | inspección

Visitar la construcción.

3 | determinar las causas

Investigación por medio de métodos técnicos-científicos.

4 | prevenciones

Se definen medidas preventivas.

5 | planificación y programación

De las tareas a cumplir.

6 | eliminación de las causas

7 | presupuesto de las reparaciones

8 | conclusiones

La tasación es la estimación del valor oficial de un bien en un momento concreto y para una finalidad determinada.

1 | valor a nuevo

Valor material neto de una construcción al momento determinado sin incluir el terreno.

2 | valor actual o depreciado

Reducción del valor a nuevo en función de la edad y el estado de conservación.

3 | valor residual o de demolición

Depreciación total por causas físicas y/o funcionales.

4 | valor de tasación

Precio de un bien, en una unidad monetaria establecida, en un momento histórico determinado y para cierto mercado, fijado por un tasador.

5 | valor venal o de venta

Precio real abonado de contado por la adquisición.

6 | valor de mercado

Valor probable de un bien para cierta fecha en un mercado.

7 | valor hipotecario

Valor establecido oficialmente con el fin de otorgar una garantía hipotecaria.

1 | En relación a la función pública

-Valoración de propiedades para catastros.

-Determinación de indemnizaciones en expropiaciones.

-Determinación de tarifas de servicios.

2 | en relación a temas hipotecarios y judiciales

-Para garantía en préstamos

-Valor del terreno en créditos hipotecarios.

-Para daños y perjuicios.

-Monto de garantía en fianzas.

-Litigios ante evaluaciones contradictorias.

3 |  en relación a requerimientos de particulares

-División de condominio.

-Determinar precio de venta, compra, permuta.

-Determinar alquileres.

-Estudio para una inversión

-Determinación del patrimonio de empresas o instituciones.

Cualquier persona con título habilitante o idónea que reúna las capacidades, conocimientos y experiencia suficiente, que posea al criterio, la ética y la imparcialidad necesaria para ser objetivo en sus análisis.

1 | directo/comparativo/separativo

Se determina por separado y directamente, el valor de la tierra, construcciones, mejoras y accesorios.Ventaja: mayor seguridad.Desventaja: más laborioso.

2 | indirecto/conjunto

Se basa en la renta que un bien produce o es susceptible de producir.Ventaja: mayor rapidez.Desventaja: más impreciso.

1 | Por computo y presupuesto

Se toma el costo de construcción, el costo de aranceles, derechos e impuestos, honorarios y gastos de administración.Es el método más exacto pero es laborioso y se necesita mucha experiencia.Se aconseja para edificios especiales.

2 | Por costo comparativo, costos unitarios experimentales o valor actual del m2 de superficie cubierta

Es el más aplicado por su practicidad. Pasos:

-Establecer las características del bien a tasar.

-Analizar el mercado.

-Seleccionar una muestra representativa de casos comparables.

-Homogeneizar los precios unitarios.

-Asignar el valor del inmueble a tasar en función del valor unitario.

-Obtener el valor a nuevo total multiplicando $/m2 x sup.cubierta

3 | Por actualización del Valor de Origen

Se usa cuando se puede clasificar la construcción en algún tipo claro, por ejemplo plantas industriales.

-Establecer el valor histórico o valor original.

-Establecer el número índice base.

-Establecer el número índice actual.

-Obtener el porcentaje de variación

-El valor a nuevo total se determinando multiplicando el % de variación por el Valor histórico del bien a tasar

“Disminuir el valor o precio de una cosa con relación al que antes tenía”

1 | Causas físicas

Desgaste por funcionamiento y uso, o por deterioro, roturas, fallas, mal conservación, etc.

2 | Causas Funcionales

Insuficiencias o ineptitud dadas sus malas condiciones de habitabilidad, no responde a los requerimientos o nuevas normativas, etc.

3 | Contingencias

Daños por causas o negligencias de propios o ajenos, etc.

El lindero es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Cuando los dos colindantes compraron su parte del muro.